上海临港科创总部湾：没有住宅，但能影响未来房价~

导读： 全部建设商办和科研设计楼宇，总建筑面积约100万平方米 这里没有住宅 住宅的主要价值不来自于钢筋水泥和精装修，而在于周边的产业、人口、配套和城市界面。 103科创总部湾可建设24个项目 23个项目已经名花有主。目前仅剩一个地块（兰桂骐北侧）尚未出让。 23个项目，拿地单位或建设项目如下图： 花了很多时间和精力 基于以上事实数据，我们可以总结如下： 1、面滴水湖第一排为商办物业 约5万方商业，环湖临街。这也是103片区商业配套的重要部分 2、23个项目，主体有21家公司 半导体、芯片、人工智能、新材料等领域的国内领军企业 一大半是已经上市的公司（及其子公司），还有一些在上市途中 恒玄科技、安恒信息、澜起科技、璞泰来、江波龙 3、23个项目，绝大部分已经开工建设 一批项目将在2023年底前建成，还有一批在2024年建成 不要小看这3-5万人才的能量 以上这些不是规划或者概念，而是实实在在的事实！ 临港科技城也同样藏龙卧虎 ——END——

103科创片区分为科创总部湾，顶尖科学家社区和临港科技城三个单元。

103科创总部湾是滴水湖南岸，环路南一路与环湖南二路之间约52公顷地块，

全部建设商办和科研设计楼宇，总建筑面积约100万平方米

。

这里没有住宅

，但这里的能级直接影响103片区住宅未来的价值。要记住，

住宅的主要价值不来自于钢筋水泥和精装修，而在于周边的产业、人口、配套和城市界面。

根据控制性详规，

103科创总部湾可建设24个项目

。环湖第一排商办楼在2020年9月出让土地，2021年10月地平线上海总部项目拿地，

23个项目已经名花有主。目前仅剩一个地块（兰桂骐北侧）尚未出让。

23个项目，拿地单位或建设项目如下图：

看到这些单位，大家有的了解，有的不认识。我们

花了很多时间和精力

，把每家单位的情况，及每个项目的拿地时间，开工或预计建成时间全部整理成下面的表格。

基于以上事实数据，我们可以总结如下：

1、面滴水湖第一排为商办物业

，其中20%为商业服务性质，合计

约5万方商业，环湖临街。这也是103片区商业配套的重要部分

。

2、23个项目，主体有21家公司

。一部分是央企国企，如中建、中铁建、光明、长城建设、中交三航局、中国重燃。另外基本是

半导体、芯片、人工智能、新材料等领域的国内领军企业

。

一大半是已经上市的公司（及其子公司），还有一些在上市途中

。寒武纪和地平线等大部分人有所了解，

恒玄科技、安恒信息、澜起科技、璞泰来、江波龙

等，行业之外的人可能第一次听说，但他们都是国内高科技行业细分领域的大牛企业。说实在的，当我把一家家公司的信息了解以后，真心感觉临港蛮牛的，一下子聚集了这么多企业的研发总部，这种事怕只有临港新片区可以做到吧！

这些公司在103科创总部湾建设总部/区域总部，及研发中心，和单纯建造办公楼宇（办公楼建成后还要招商）不一样，这些项目会直接迁移人口过来。约95万方的办公科研体量，按人均20平的最大面积估算，未来光这里就能吸纳近5万就业人口，而且都是高知的研发人员。

3、23个项目，绝大部分已经开工建设

，进度最早的中建项目和中铁建项目今年1月已经结构封顶，2023年下半年就会投入运营。从时间轴来看，

一批项目将在2023年底前建成，还有一批在2024年建成

。总体来说，到2024年底，103科创总部湾基本全部建成，办公与研发人员陆续进入。现在的不毛之地，到时就彻底改观。

临港的十四五规划是到2025年，103片区集聚科研人才3-5万人，一部分在科创总部湾，还有一部分会在临港科技城（我们后面再分析）。从科创总部湾的企业落位情况来看，这个目标是相当靠谱的。

不要小看这3-5万人才的能量

。张江发展30年，聚集了约38万人才，已经迸发了令世界侧目的研发力量，更养活了整个浦东腹地以及南部的楼市，甚至刚需还在外溢� ��其他区域。

总结来说，103片区三个单元之一的科创总部湾，在建23个项目，包括5个商办综合体，18个行业领军企业的研发中心已经落位，从2023年下半年到2024年底，会陆续建成，未来会逐步引入和容纳5万高知就业人群。103科创总部湾不仅能够带来临港科创产业的发展，城市能级地位的提升，而且大量的人口会带来大量的住房需求。

以上这些不是规划或者概念，而是实实在在的事实！

这还只是科创总部湾，

临港科技城也同样藏龙卧虎

。后续我们再为大家具体分析。

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上海临港提前300天建成「临港中心」！全球顶尖科学家的总部湾与国际社区！

11月，第五届世界顶尖科学家论坛开幕之际，万众瞩目的论坛永久会场——“临港中心”在上海自贸区临港新片区启用。作为中国首个“科学家社区”城市单元，临港中心集成了会议会展馆、数字图书馆、酒店宴会、商业演出等配套，未来将以顶尖科学家需求为核心，打造科学思想自由、科研生态完善的新时代重大前沿科学策源地。

在论坛开幕前及时完工并不容易，临港投控集团大胆运用BIM和数字孪生技术，边设计、边修改、边建设，克服疫情等不利影响，将工期压缩了整整300天，得以及时承接论坛开幕式和颁奖典礼。提前投入试运营后，临港中心将先行承接各类会议、会展活动，为年轻科学家提供办公、实验空间，发挥好临港国际创新协同区“战略桥头堡”作用，也让全球创新人才看到新片区对前沿科学的重视。

党的二十大报告提出，要推进高质量发展，坚持高水平对外开放。“临港新片区正是承载这一国家战略的‘试验田’。”党的二十大代表、临港投控集团党委书记、董事长陆颖青表示，临港投控集团已组织了多场宣讲、培训，全面学习贯彻落实党的二十大精神，重点围绕“五个重要”指示精神，投入新片区特殊经济功能区的建设中，“以提前建成的临港中心为代表，我们将把国际创新协同区作为工作重点，同时做好学校、公租房等社会事业配套建设，展现临港新片区的速度、高度和温度。”

▍围绕临港中心建设前言科学策源地

“临港中心是国际创新协同区的标杆性项目，牢牢插在核心位置。围绕它，共规划了科创总部湾、顶尖科学家社区、科技创新城三个功能片区。”陆颖青介绍，科创总部湾将建设成为承接研创型总部功能需求，打造集聚科技人才与企业总部、具有显示度和集中度的滨水商务空间。顶尖科学家社区总用地面积2.37平方公里，将打造以顶尖科学家需求为核心，强调国际化、定制化的高端社区。科技创新城是临港科技创新功能的主要承载区，聚焦重点产业领域，推动科创型功能平台落地，提供转化、孵化功能。

在陆颖青看来，这些不仅是顶科论坛的配套，更要承接论坛溢出效应，成为集科研服务、企业交流等一系列功能，服务长三角乃至全国科研工作的重点区域。临港投控集团正加快建设步伐，科创总部湾沿湖首排6个项目预计今年年底结构封顶，风貌、天际线基本形成。总建筑面积达10万平方米的国际联合实验室计划在2023年下半年竣工投用。

临港投控集团相关负责人王文超告诉记者，在整片区域的后续建设、运行中，将会充分运用数字孪生技术。在临港中心的建设过程中，数字孪生技术帮助项目团队在设计阶段就模拟出后续情况，以预测风险、提前排除，在保证施工安全和质量的前提下大幅提速。投用后，临港中心承接会议会展、商业演出时，灯光应如何设置、大门要开几扇、还需要哪些设备——无须费时费力实地预演，只需在系统中模拟即可。

“小到建筑功能的维护升级，大到城市建设和治理，都将在数字孪生技术的� �持下实现大幅度的降本增效。”王文超说，“临港投控要为临港数字孪生城项目先行先试打好基础。”

▍构建“上下楼就是上下游”便捷环境

值得注意的是，全球游戏引擎巨头Unity深度参与了这套数字孪生系统的构建，而 Unity中国此前已在临港投控的物业空间落户。

陆颖青告诉记者，为集聚更多、更高能级的科研力量，临港投控不仅围绕人工智能、新能源、新材料等新片区集聚发展的重点产业加强招商引资的力度，还为企业做好全流程服务，包括提供“拎包入住”的办公场地、协调对接政府享受相关优惠政策、引导基金投资等。

而这只是最基础的服务，临港投控还通过定向招商等方式，为企业搭建上下游关系。有些企业或科研单位所在楼宇有空间空闲，临港投控就为其引入产业链关联企业，构建“上下楼就是上下游”的环境。在Unity的同一栋楼中，就有一家知名企业的系统公司即将落地，未来或与Unity在元宇宙底层基座等领域形成合作。企业负责人表示，无论是业务洽谈还是工作对接，甚至需要Unity的技术人员为己方培训时，都方便了许多。在网易游戏落地的园区内，临港投控引进了多家国内知名电竞俱乐部，打造电竞职业赛事中心。

临港投控还积极为企业提供科研成果落地场景。除了在临港数字孪生城为Unity提供海量应用场景外，新片区正在铺开试点的氢能公交、无人出租等项目，临港投控也积极为企业牵线。陆颖青表示，希望以此催动科研企业成果转化，形成新片区高质量发展新动能。

▍社会配套进度永远要“再快一点”

“参与临港新片区建设过程中，我们还深刻感受到，交通、教育等社会配套的建设进度，是影响企业人才‘引’与‘留’的重要因素。”公司相关负责人陈作慧说，“我们常常勉励自己，项目建设的快慢决定了临港的未来，因而永远都要‘再快一点’。”

去年，临港新片区对外交通“大动脉”之一——两港大道在两年内就完成了快速化改造。通行车速提升至80公里/小时后，从滴水湖驱车前往浦东机场或蓝湾园区，均只要不到半小时，新片区与中心城区、长三角地区的联系也被加强。

教育方面，临港投控也持续发力。陈作慧介绍，目前在建的学校项目共23个，均在快速推进，其中备受关注的华师大二附中项目明年9月1日就将如期投用。“好学校是吸引高水平人才的重要砝码，因此我们按照‘应建尽建、适度超前’的原则，秉持‘不好的学校不让来’的规划理念，高品质引进优质教育资源，并以每平方米8000元的国际化标准建校。”

在万祥镇三灶港，临港投控正在打造一个集商业、文化、办公、运动、休闲于一体的“梦想活力小镇”，项目首发地块于近日封顶。陆颖青表示，该项目充分体现了“产城融合”的理念，不仅有商业综合体、主力酒店餐饮等商业配套，水上游船、灯光秀、剧场表演等文旅项目，还有以文化科技类产业为主的文创产业园，融合商文旅产与乡村振兴。

“产业� �划带动生活品质提升，城乡发展又提升产业吸引力。”陆颖青表示，临港投控集团将继续把党的二十大做出的重大部署和“五个重要”的指示精神作为长期聚焦、一以贯之的核心任务，总结成功经验、探索创新做法，推动临港新片区逐步形成人才和产业双聚集的发展新高地。

一年社保可购房，上海临港进一步放松限购，后面还会有大招！临港新房能不能买？

8月20临港新片区成立三周年，上海出台《支持临港加快建设独立综合节点滨海城市若干措施》23条，其中最受关注的一点，是外地户籍临港一年社保可购一套房的重磅政策。

上海的限购政策全国最严，外地户籍5年社保的家庭可购一套房。临港新片区原本政策是上海3年社保（含临港一年）可在临港购买一套房，且单身亦可购房。临港本次调整为只需要在临港1年社保（或纳税），就可以在临港购买一套商品住宅。

这还不算。上海还在争取国家层面出台《临港新片区建设三年行动方案》给与更多的政策支持。此外，临港新片区已宣布建立不少于30亿元的人才发展专项支持资金，部分用于人才购房补贴等。9月9日，还将发布对上海而言是“重磅炸弹”级别的人才落户和购房政策。

在严格限购的上海，临港出台了类似全国其他城市的楼市促进政策。这是为什么？又会产生什么样的结果？是在政策刺激下，临港楼市很快要起飞，购房者应该尽快入场；还是临港楼市不行了，要割买房者的韭菜，购房者要避而远之？

临港在上海是一个独特又不容忽视的存在。临港距离人民广场约75公里，比到昆山都远，这让很多人对临港这个飞地新城充满鄙夷。

网友调侃“临港有多远”

但同时，临港又在各种官方媒体中被定义为上海未来发展的新引擎，定位奇高，政府极其重视，大投资大建设势若雷霆，像极了三十年前的陆家嘴和张江。

临港新房市场已经成为上海楼市的重要一极。上海十四五规划供应商品住宅约40万套，而其中临港要占到12万套，占比达到了30%。也就是说，接下来就是要有30%的购房者会落在临港。

所以，不管你是否喜欢临港，是否相信临港，但都不应该忽视临港。

今天，我们力图站在不吹不黑的客观立场，对临港的规划定位与发展现状，存在的问题，进行系统介绍与分析，并对什么人适合买临港，临港能不能投资等问题做一些分析和建议。

文章篇幅较长，全是干货。建议大家收藏细看。

NO. 1｜壹

什么是临港新片区？

我们先从一个基本概念开始：南汇新城与临港新片区有什么区别？

一个基础的区别是地理范围。临港新片区873平方公里，其中产城融合区386平方公里，为临港新片区主城区（四团纳入后，扩容到约431平方公里），是临港管理委实际管辖范围（其他是战略协同区，目前与临港关联度不高）。386平方公里主城区内，去掉洋山岛和机场南侧产业用地，剩下的343平方公里，就是南汇新城的地理范围。

事实上，这种地理范围的区分意义并不大。真正的区别在于：两者是不同层面的用语。

南汇新城是上海五大新城下的一个新城，是� ��海战略。出发点在于在上海城郊建设几个独立节点城市，以导入新增人口，为上海培育新的经济动能。

临港新片区是党中央交给上海的三个任务之一，是国家战略。出发点是打造国家新一轮改革开放的试验田，融入世界参与国际竞争的前沿阵地。

从这个层面来说，两者区别非常大。中央不会关心到上海要搞几个新城，但把临港新片区作为国家任务交给上海，显然是因为临港新片区在为国家做未来方向的探索。

中央给上海的三大任务分别是：临港新片区、科创板和长三角一体化。临港新片区与长三角一体化示范区，一东一西，正是上海的两个扇面。

作为自由港的临港新片区才是临港的初心与使命! 在对外开放的机制创新和成果方面没有突破，城市建设再好，临港也只是上海五大新城之一的一个新城，没有完成中央交给的任务。

从这个角度看，临港的上限，就是香港、新加坡和迪拜等自由贸易港定位的全球一流港口城市。具象一点来说，临港可预见的未来，是社会主义新加坡！

临港的规划高度放在整个上海，也是天花板级的存在，这一点“临港黑”也不能否认！当然，规划高度再高，还要看能否兑现，以及要花多少时间兑现。

NO. 2｜贰

临港的世界级规划靠谱吗？

规划一定会成为现实吗？当然是不一定的。在中国前些年流行的新城造城运动中，失败的案例比比皆是，新城变成鬼城，规划变成了“鬼话”。

即便是在靠谱程度最高的上海，也不乏规划失败的案例，比如不太顺利的普陀真如副中心和宝山美兰湖，以及彻底失败的奉贤海湾等等。

确实，城市的扩张有着由中心向周边蔓延渗透发展的自然规律。所谓规划，就是通过人为的力量，推动一个城市/板块摆脱自然发展状态，获得跳跃式成长。显然，任何非自然状态成长都是不容易的，一不小心就会失败。

分析下来，我们认为一个板块成功获得跳跃式成长，需要具备三个要素：1）要有一定的资源禀赋。2）规划要科学。3）投入的能量密度要足够，时间还要持久！

第一个问题：位于上海最东南角，海又不能成为景观，临港有资源禀赋吗？

本来临港没有任何资源，但20年前上海政府租借并开发洋山港这个化腐朽为神奇的动作，让临港有了独一无二的禀赋，各种后天资源因此而来！

因港而生、因港而兴！以洋山港为起点，建设节点性的滨海港口城市！这个定位也给了临港独一无二的政策支持，以支撑临港外向型经济的发展路径。

第二个问题，临港的发展规划科学吗？

一个显而易见的事实是，临港距离市区太远，紧靠市域铁交通改善还不足以导入足够的人口，靠城区人口钟摆式往返，肯定行不通。依靠强势的产业，导入足够多本地就业和居住人口，产城融合，职住一体，� ��是这种远郊新城的出路。

对于远郊新城来说，不仅要产业先行，而且还要遵循产业递进式发展规律，先行发展对交通、配套依赖度不那么高，但对土地有很大要求的制造业与科研行业，最为靠谱。因为远郊新城，缺的是配套，最丰富的资源就是土地。

特斯拉上海超级工厂

我们回过头再来看临港的发展路径，正是如此！

临港的产业基础首先是基于洋山港的国际航运及物流，以后在重装产业区搞海洋装备，发展海洋科技。临港新片区成立后，开始发力科创产业（集成电路/人工智能/生物医药/数字经济），并加大力度引入特斯拉/中芯国际等大制造业，以及生物医药制造，同时带动制造向智造升级，最后与市中心错位发展的跨境金融贸易等现代服务业慢慢跟上，最终预期成为临港主导产业。

临港先行区产业布局地图

有了产业逐步导入人口，同步甚至超前建设城市功能配套，如住宅、教育、商业、交通等，让引来的人留下来，在此安居并乐业。产业功能与城市配套有机结合，就是产城融合，职住平衡。

• 住宅方面出台了高品质住宅大纲，在绿建和低能耗方面的要求是全上海最高的；

• 教育更不用说了，冰厂田、明珠、建平、华师系、交附、华二附中、上中东、上音附属等等，处处都是学区房；

• 商业方面，目前有二十几个商业在建，2023年底一大批新商场开业；

• 交通方面，两港快线插队建设，还有一批市域线规划待建，中运量也在快速建设。

仅2021年开工的部分商文体旅项目

第三个点，临港新片区的能量密度够吗？

说白了，干什么都需要钱！政府的规划很多，但同一时间里没那么钱干很多事。拿浦东来说，金色中环要开发，浦东枢纽要开发，规划文件有多么高大上是一方面，看政府实际把钱投在那里才是真相所在。

临港新片区的投资数据相当亮眼。我们就拿一个数据举例。2021年，浦东24个镇固定资产投资约1504亿，南汇新城镇（基本对应滴水湖核心区）占了848亿，比其他23镇之和还要多。这个足以说明问题，天量资金砸到临港这片土地上，土地价值就在厚积薄发中！

浦东24镇固定资产投资（单位：亿元），来自浦东统计月报

有的朋友会说，临港已经搞了20年了，现在也就这样，所以未来也搞不起来。确实，在临港新片区成立之前，临港新城并不算成功。之前的临港新城发展缓慢，问题只是在于投入的能量密度不够！远郊生地，要实现非常宏大的愿景，紧靠浦东新区一个区的力量不足以撬动。

是因为临港新片区的国家战略，上海才可以集全市之力，在政策和资金上给与最大程度的支持，临港新片区这种超级工程才有胜算。

综上，从资源禀赋、规划合理性及能量密度三个维度来看，临港的发 展目前似乎找不到漏洞。我们似乎有充分理由对临港的崛起持有信心！

NO. 3｜叁

临港面临的困难和问题是什么？

分析到这里，好像我们一直在“吹”临港，或者在陈述乐观的一方面。但临港是不是就会一帆风顺地快速起飞，房价迎来暴涨呢？

当然不是的。我们认为，临港当下最大的挑战是：城市硬件建设易，导入人口聚集人气难！

实景图

客观来说，目前城市导入人口并不像以前那么容易。人口红利没了，城市化率也已经很高了，各大城市的抢人大战成了“零和游戏”，你抢到一个，意味着其他城市流失了一个。这是临港开发与之前浦东开发时非常大的区别，时代不一样了！

临港新片区873范围内目前约90万，2035年目标250万人，要增长160万人。

上海目前总体人口政策是保持稳定，虽然近年对人才引进落户有所松动，但依然是仅次于北京的最高门槛。在此框架下，临港这160万人从哪里来？

事实上，不仅临港（南汇新城），5大新城的目标都是独立综合性节点城市，都是奔着百万人口规模目标，都面临这个客观的难题。

与其他新城相比，临港人口导入的任务更加艰巨。

一方面是临港的人口目标与现状基础差值最大（现状约40-45万，2025年目标75万）。

另外，临港没有下属乡镇，这点和另外四个新城还不一样。以奉贤新城为例，整个奉贤有约124万人口，奉贤新城要从40万增加到70万人口，可以从青村、庄行等镇域吸纳人口，乡镇向中心聚集是个自然过程，阻力很小。临港导入人口，一部分是从国外和其他省市抢人，一部分是吸引全市尤其是浦东的人口。南汇新城吸引浦东人口的难度，肯定比奉贤新城吸引青村人口难度要大。

浦东新区的产业发展也十分迅猛，但从2010年到2020年十年间，才增加了不到64万人，平均每年6.4万。这就知道，临港2025年75万常住人口的目标有多激进，每年增加10万人的任务多艰巨！

事实上，虽然临港的产业发展势头十分强劲，人口导入的速度也很快（2021年实有人口增加约6万人），但和这个目标相比，还稍显不够！

上海和临港政府也意识到了这个问题，这也是本文开头提到，临港不断放松购房限购条件，给与人才购房补贴，要放出“重磅炸弹”级别政策的原因所在！

行非常事，必用非常手段！至于还有什么大招会放出，效果会如何，且让我们拭目以待！

NO. 4｜肆

临港新房供应量为什么这么大？

临港目前已出让土地累计可供应商品住宅约4万套（见下图），按照上海市公布的全年土地出让计划，临港今年要出让200万方宅地，出让完毕后临港累计可供应商品住宅是要到6-7万套。

这个数据，乍一看，是很可怕的。整个上海一年也就供应8万套房子。临港这么多新房供应，是不是割韭菜？

但乍一看 ，看到的只是表面。

临港新片区的规划定位和发展路径不同于上海任何一个板块，临港楼市也有着与众不同的特点。客观得认知临港的住房供应，还需要结合临港规划定位，上海人口布局和浦东整体的住房供应来看。

1、临港新房供应量，是和上海人口布局与临港人口导入计划匹配的

临港住房供应规划的逻辑是这样的：临港每年目标新增10万人口，约4万个家庭（上海户均人口2.5人），需要4万套住宅。考虑部分暂时不购房，所以配置40%保障房和租赁房，其余60%商品房。

整个上海总人口每年变化并不大，新增人口主要落位在以临港为主的五大新城。所以临港的新房这种供应量，是整个上海人口布局规划的结果。

当然，临港新片区这两年人口增长每年肯定远不到10万，但考虑到产业从签约，到落地，到投入运营，都需要时间。人口增长需要一个爬坡并加速度的过程，呈现前低后高的趋势。2023-2025年，迎来人口增长高峰是预期之内的事情。

临港新房供应在逐步增加，2021年供应1万套，今年会有所增加，2023年及后续迎来真正的高峰。

2、临港大量供应新房，是为新房供应严重不足的大浦东弥补缺口

浦东买新房很难，大家都难明显感受到。单价6万以下的新房供应量极少，而且触发积分的机会极大。

甚至于同一环线上，浦东的房价还高于浦西。有一部分解释的浦东遵循产业逻辑，新上海人不在意环线，只看重产业、教育和轨交。其实更大的原因，是浦东的新房供应，与购房需求相比严重不足。

为什么浦东新房供应这么少？因为浦东新区的土地供应指标相当部分给了临港！2021年，上海供应宅地95块，其中浦东仅8块，临港24块（数据来源：上海土地市场）。由此可见，政府土地供应政策导向明显：浦东的年轻人，到临港去！

临港三万出头均价的新房，能够让浦东张江科学城的年轻人以约300万总价，也能够买到品质新房，在浦东新区安家，从而为浦东留住这些年轻人才。

从临港目前各个新盘售楼处反馈的数据来看，浦东张江科学城范围的年轻购房群体占到40%左右。这一方面是被临港的规划定位、产业发展、轨交学校商业等配套吸引，另一方面，在临港之外的浦东新区，没有这个价格段的新房。

张江-临港联动示意图

相信随着临港城市建设越来越成熟，市场认知度越来越高，涌入临港的浦东年轻刚需群体也会越来越多。

以上两点，是临港新片区新房供应量大的根本原因。从这个角度讲，供应量大也是正常的。

NO. 5｜伍

新房巨量供应下，临港新房能买吗？

大家也会担心，这么大的供应量下，买临港新房会不会高位站岗很多年？

客观来说，在新房源源不断供应的时间内，二手房交易价格一定会受到抑制。和市区成熟板块，存在大幅一二手倒挂的板块不一样，想在临港快进快出打新套利，是不现实的。

但是不是如一些大V所说，要至少站岗十年呢？

如果研究地足够深入，就会发现并非如此。

首先，临港前三年引入的强势产业正在逐步落地，开工建设的商业将逐步开业，人口导入会越来� �快，未来3年将提供18万个就业岗位，在新的人口落户与购房政策配合下，临港将迎来上海接下来规模最大的一场人口迁徙。一年如果增加10万人口，城市急剧膨胀。这种速度在上海其他板块都没有过。

认为临港还需要十年以上，那是按照正常的开发与人口速度来推算的，如果按照常规速度，确实如此。但临港现在的开发，可以用“大跃进”来形容，非常规才是临港的常态！

其次、滴水湖核心区的新房没有那么多，十四五开发将完成大半。

大家不要觉得现在滴水湖核心区土地还很多，有卖不完的房子似的。

临港新片区873平方公里，滴水湖核心区只有72平方公里。以目前临港的开发节奏，十四五末，滴水湖的开发应该完成了一大半。

• 102片区宅地目前已经100%出让完毕，新房销售2023年就收工了；

• 103片区的宅地今年全部出让，到2024年住宅也开发完了；

• 105片区北区土地今年基本出让完毕，中央商务区已经启动；

• 101片区剩下沪城环路以外区域，开发时间未定；

• 104片区现在不动，可能要放到十四五以后开发。
• 

• 也就是说，除了104片区之外，十四五期间临港滴水湖最好的位置都已经开发了。也就意味着如果那时再想买这些优质位置，只能通过二手市场。

  下一个五年，临港可能重点开发综合区，新兴产业区万祥等地，甚至有可能到四团、奉城等区域，那个时候再看滴水湖核心区，你会觉得哪里都是宝！

  当滴水湖核心区的新增供应开始减少的时候，会造成滴水湖核心区的供需矛盾，驱动滴水湖的二手房的价格开始上行。滴水湖作为标杆再带动其他组团。

  简单来说，临港新房价值不是成熟市场倒挂逻辑，而是新兴市场成长逻辑。

  那些存在大幅倒挂的板块尤其是市中心，是过去三十年甚至更长时间的城市发展积攒下来的红利，会要求高积分入围，是奖励过去为上海城市发展做出贡献的人（以社保年限体现）。

  临港不一样！每年砸下千亿级资金，各种政策红利，前沿产业突飞猛进，城市功能一年一个变样，放眼全上海也只有临港。这种成长红利，会反馈给早期看好临港，未来做出贡献的人。

  因此，不是说临港是最好的，而是在三五百万预算内，可能确实是当下一个非常好的选择。

  
  

  NO. 6｜陆

  临港新房怎么买？

  临港新片区主城区（南汇新城）也有386平方公里，几乎相当于其他四个新城（仅新城范围）的面积总和，在售及将售楼盘也非常多。各个组团在产业定位、商业配套、居住属性和发展潜力方面各有特色，也有很大差异。

  限于篇幅，这里就难以再做详细介绍与分析。对临港新房感兴趣的伙伴，关注我们，给你带来临港规划发展与新房项目的最新资讯、专业分析与独到观点。

  
  

  ——END——
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